新人研究員不動産投資をやってみたいと思うのですが『リスクが高い』と言われると不安になります。これってどうにかなりませんか…？
世の中には色んな投資がありますが、不動産投資では家やマンション・アパートなどを購入するためどうしても初期費用が大きくなってしまいます。
『初期費用が大きい＝リスクが高い』というのは果たして正解でしょうか？
実は不動産投資は、リスク・リターンの予想が他の投資商品よりもしやすく、そのことを事前に理解していれば対策をしっかり打てる投資商品なのです！
いちたろ本記事では、そんな不動産投資に潜む５つのリスクとその対策についてお伝えしていきますので、安心して読み進めてくださいね！
＊この記事でわかること＊
- ５つのリスクを★３つで表し、重要度を視覚化！
- 不動産投資において空室リスクを把握することが最大のポイント。
- コストをかけること＝良い物件、というわけではない。
＊本記事の作成者＊
本記事を書いている私は、ブログ・情報発信をメインに取り組んでいる副業歴7年目の会社員です。
２年間の副業コンサルタント経験があり、これまでに100名以上の方の副業相談を行ってきました。
そんな経験を活かし、みなさんに「参考になった」と言っていただける記事作成を心がけています(^^)
前置きはこの辺にして、本題に進んでいきましょう！
不動産投資はハイリスクではなくミドルリスクである
投資と聞いて多くの方がイメージするのは『株』『FX』あたりかと思います。
株やFXは一般的にハイリスク・ハイリターンと言われており、逆にローリスク・ローリターンには『銀行預金』や『国債』が挙げられます。
不動産投資は、多額の自己資金（初期費用）が必要になったり、どうしても投資額が大きくなるので『リスクが高い』と言われがちですが、実は以下２つの特徴から投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンとされています。
- リスクに対する対策が比較的取りやすい
- 価値（価格）の変動が激しくない
不動産は現物資産なので、一瞬で価値がゼロになってしまうことはありません。また収益源である家賃収入は、物価高や景気に多少の影響は受けるものの、急激に変動することもほぼあり得ないと考えていいでしょう。
いちたろ起こりうるリスクに対して、事前にある程度の予測や対策を立てることができるのが不動産投資なんです。
不動産投資で失敗しないために５つのリスクと対策を把握しよう
どんなことでもリスクを完全に読み切ることは不可能ですが、不動産投資のリスクとその対策について事前に理解しておくことでグッと難易度を下げることができます。
ここからは不動産投資で考えられる５つのリスクをご紹介し、その対策方法についてもお伝えしていきます。
- 地震・災害リスク （重要度：★☆☆）
- 家賃滞納リスク （重要度：★★☆）
- 空室リスク （重要度：★★★）
- 老朽化・修繕リスク （重要度：★★☆）
- 家賃下落リスク （重要度：★★★）
それでは、５つのリスクとその対策方法について１つずつ確認していきましょう！
地震・災害リスク （重要度：★☆☆）
ご存知の方も多いと思いますが、みなさんが住んでいる日本は世界有数の地震大国と言われています。
これまでに世界で発生したマグニチュード6以上の大きな地震の約2割が日本で発生しており、完全に地震を回避することは不可能に近い状態です。
また不動産は現物資産であるため、地震の他にも火災・台風・大雨による洪水や浸水・土砂災害など、多くの災害にも巻き込まれるリスクがあります。
地震・災害に対する対策は？
地震への対策
旧耐震基準ではなく新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。
旧耐震基準は震度５を想定、新耐震基準は震度６強・７を想定して作られているため、この差は結構大きいと言えます。
災害への対策
行政が掲載しているハザードマップで、物件の地域・地区がどれぐらい災害リスクがあるエリアなのかを調べましょう。
不動産投資をする人の多くがローンを組むと言われています。
そんな中で、地震や災害が発生し建物が大規模な損害を負ってしまった場合、不動産のローン返済とは別に、建物の修繕費用などで新たに多額のローンを組んだりしなければならなくなってしまう可能性もあります。
すでに自宅を持っている方なら馴染みある保険だと思いますが、火災保険や地震保険への加入の検討もオススメです。
家賃滞納リスク （重要度：★★☆）
不動産投資の主な収入源は家賃収入なので、家賃の滞納は収入に大きく影響します。
公益財団法人『日本賃貸住宅管理協会』が公開している賃貸住宅市場景況感調査（2020年下半期データ）の滞納率を確認すると、月初の滞納率は全国で5％です。これは20人に1人が滞納しているという計算になります。
続いて、月末での１か月滞納率は全国で2.1％、月末での2ヶ月以上滞納率は全国で1.1%と記されています。
出典：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会【賃貸住宅市場景況感調査（2020年下半期データ）】
いちたろコロナ禍などの社会情勢によって、就業状況や収入悪化などが少なからず影響してきそうな感じもしますよね…。
月末での2ヶ月以上滞納率が全国で1.1%まで低下しているので、支払い忘れているケースや預金残高が一時的に足りていなかったなども考えられますが、間違いなく見逃せないリスクと言えるでしょう。
家賃滞納に対する対策は？
以下２つのことが対策として考えられます。
- 賃貸管理会社に入居前審査を厳しくしてもらう
- 入居条件に「家賃保証会社への加入」を入れる
賃貸管理会社に入居前審査を厳しくしてもらう
入居申込があったからといって、誰でも受け入れてしまうのは少し危険です…。入居者にはなるべく家賃滞納をせずに、しっかりと支払いをしてくれる人を選びたいものです。
賃貸管理会社には、『入居申込に虚偽がないか』『支払い能力があまりにも低すぎないか』など、詳細を依頼するようにしてみましょう。
入居条件に「家賃保証会社への加入」を入れる
家賃保証会社とは家賃滞納が生じた際に、オーナーに対して家賃保証をしてくれる会社のことです。
家賃保証会社の利用には、入居者が手数料を支払うので、オーナー側に負担がかからない魅力があります。家賃の立て替えのほかに、入居者への催促・取り立ても代行してくれます。
いちたろ家賃保証会社の存在は、賃貸経営を円滑に進める上で大きな手助けになりそうですね！
空室リスク （重要度：★★★）
これは不動産投資において最大のリスクであり、ポイントと言っていいでしょう。
総務省統計局が発行している『平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果』によれば日本の空室率は戦後から年々上昇しており、平成30年度の空き家率は13.6％と過去最高を記録しました。空き家率の内訳では50.9％が賃貸用の住宅と記されており、今後も賃貸物件への空室問題は深刻化すると予想されています。
出典：総務省統計局【平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果】
空室リスクの対策として『サブリース契約』が挙げられます。サブリース契約を結ぶと、サブリース業者が物件を一括して借り上げてくれるので空室時でも家賃収入が入ってくるというメリットがあります。しかし利用手数料を差し引きすると、結果的にキャッシュフローが悪化する可能性もあるので、一概に最適とは言えません。
また近年ではオーナーとサブリース業者の間で契約内容や賃料減額などのトラブルが増加していることから、消費者庁はこれらに関して注意喚起も行っています。
空室に対する対策は？
空室に対する対策は、コストゼロでできるものから多くの資金が必要なものまで様々ですが、今回はコストゼロでできる対策を３つご紹介します。
- 募集条件を緩和する
- フリーレント導入を検討する
- 敷金・礼金の減額（またはゼロ）を検討する
募集条件を緩和する
募集条件があまりにも厳しすぎると入居希望者が集まりにくくなってしまうので上手に緩和したいものです。
家賃滞納リスクや退去時トラブルなどを考慮する必要はありますが、一般的に入居を断られがちな『高齢者』『外国人』『ペット持ちの方』をターゲットに募集条件を検討してみるのもいいでしょう。
フリーレント導入を検討する
フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる契約のことです。家賃無料期間は一般的に1ヶ月〜2ヶ月が多く、中には半年間利用できる物件もあります。
無料期間中はもちろん家賃が入ってきませんので、短期間での退去に対しては注意が必要です。一定期間内での退去に対して違約金を設けるなどして、フリーレントとのバランスを図りましょう。
いちたろトラブルにならないように、入居希望者への事前説明はしっかり行いましょう！
敷金・礼金の減額（またはゼロ）を検討する
近年では、空室対策のために敷金・礼金をゼロにする物件も増えてきているようです。
引越しには何かとお金がかかるので、入居者にとって敷金・礼金は安ければ安いほど魅力的と言えます。敷金・礼金ゼロを条件に物件探しをする人もいるぐらい重視されている項目なので、是非検討したいところです。
老朽化・修繕リスク （重要度：★★☆）
不動産は現物資産なので、新築でも中古でも関係なく、ある程度の時間が経てば必ず老朽化し修繕の必要が出てきます。このリスクをゼロにすることは不可能ですし、築年数と共に売却額や家賃も下がっていってしまいます。
室内のリフォーム、各種配管の交換、外壁・屋根の塗装、エアコン・給湯器の取替や、入退去時の補修など色んなものが対象物になります。
老朽化・修繕リスクの対策は？
老朽化を完全に防ぐ術はないので、必要な時のために修繕費を積み立てていくことをオススメします。毎月、家賃収入の3〜5%を修繕に向けての準備金として確保しておきましょう。
築年数と共に売却額や家賃はどうしても下がっていってしまうので、家賃を高く維持できるようにリフォームやリノベーションを検討することもいいと思います。
いちたろリフォームなどは一種の先行投資なので、まずは修繕費の積み立てを優先させましょう！
家賃下落リスク （重要度：★★★）
『老朽化・修繕リスク』でも説明していますが、不動産は現物資産なので経年劣化によって家賃が下落していきます。
三井住友トラスト基礎研究所が2013年に発表した『経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由』というレポートでは、経年劣化による家賃下落のデータがまとめられています。特に新築からの10年間が家賃の下落幅が一番大きく、ピーク時から20％弱の家賃が下がっていることが示されていました。
新築物件が次々と建つエリアでは、できるだけ新築に入居したいという需要が高まり、大量の築浅物件間で家賃下落が起こりやすくなるようです。築浅物件がそのエリアに多いか少ないかで、賃料の下落幅への影響が変わることがわかっています。
出典：三井住友トラスト基礎研究所【経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由】
家賃の下落は月々の家賃収入が減るだけでなく、利回りが低くなることで物件売却時にも悪影響が出てしまいます。
家賃下落リスクの対策は？
『経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由』には、20年を過ぎた中古物件では家賃の下落が落ち着きほぼ横ばいになることが示されています。家賃下落幅が小さい物件を運用することで、運用の見通しを立てやすくなるでしょう。
もし新築を購入するのであれば、近くに新築物件が少ないエリアを選ぶことと、利回りを高く運用できるように物件の価格調査を怠らないように気をつけましょう。
ネットでも簡単に近隣物件の相場を把握できますし、エリア内の仲介業者を訪問して話を聞いてみるのもオススメです。
物件の購入後は、いかにして家賃下落をさせないかが高利回り運用のポイントとなります。
入居者が求める設備を整えたり、セキュリティを強化したり、人気の間取りにリノベーションをしたり、ただコストアップすれば良いという話ではありませんが、コストをできるだけ抑えつつ家賃の維持・アップできる策を検討していかなければなりません。
まとめ：リスクと対策は必ずセットで考えましょう！
ここまで不動産投資の５つのリスクとその対策についてお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか。
初期費用が高くなる不動産投資ですが、実はリスク・リターンの予想が他の投資商品よりもしやすく、対策を事前に打ちやすいことからミドルリスク・ミドルリターンの投資商品として位置付けられていましたよね。
ここで５つのリスクをもう一度おさらいしておきましょう。
- 地震・災害リスク （重要度：★☆☆）
- 家賃滞納リスク （重要度：★★☆）
- 空室リスク （重要度：★★★）
- 老朽化・修繕リスク （重要度：★★☆）
- 家賃下落リスク （重要度：★★★）
特に『空室リスク』『家賃下落リスク』は不動産投資において重要なポイントでした。
お金をかけることが対策ではなく、『空室リスクの対策』でお伝えしたようなコストを抑えてできる対策も存在しますので、是非ご自身でも考えてみてくださいね。
また、対策を講じていかなければリスクは膨れ上がる一方で、成功への道を自らが狭めてしまうことになりかねないので、しっかりと取り組んでください。
いちたろ今回はここまでです。最後まで読んで頂きありがとうございました！
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